Limpeza externa em Altamonte Springs
A maior parte de Altamonte Springs foi construída em vinte anos. O Censo coloca 61,9 por cento das suas unidades habitacionais — 14.119 de 22.821 — nos vinte anos entre 1970 e 1989, contra 43,5 do condado de Seminole, e só 4,5 do estoque é de 2010 para cá, enquanto o condado está em 12,2. Entre as sete cidades do condado, nenhuma tem tanta moradia nessa única janela. E na cidade como um todo, a maior parte do estoque não é casa isolada: uma safra só de prédios, e um conjunto na maior parte multifamiliar, de apartamentos e condomínios, numa concessionária municipal com o calendário de irrigação escrito no código. É isso que molda o serviço aqui.
Uma safra só de construção, não um leque de idades
Os números são do ACS 2020–2024 de cinco anos: 31,7 por cento das unidades subiram nos anos 1980 e 30,2 nos anos 1970, com margem de erro de uns quatro pontos sobre as duas décadas somadas. O condado está em 25,1 nos anos 1980 e 18,4 nos anos 1970: a cidade está acima nas duas décadas e muito acima nas duas somadas. A mediana do ano de construção é 1983 na cidade e 1988 no condado. O que pesa não é a idade — quarenta anos sozinhos não são o problema — e sim a semelhança. Uma safra só, erguida em poucos anos com o que era padrão na época, e por isso vale avaliar o imóvel inteiro em vez de orçar um prédio só e supor o resto.
Apartamentos e condomínios, e quase nenhuma casa móvel
Casa isolada de uma família é 24,4 por cento das unidades, 5.561 de 22.821; o condado de Seminole está em 61,4. Prédios de duas unidades ou mais concentram 64,5, contra 28,3 no condado, com 4.230 unidades em prédios de 10 a 19, 2.372 nos de 20 a 49 e 1.609 nos de 50 ou mais; as geminadas contam à parte, outros 10,7. É a maior fatia multifamiliar entre as sete cidades do condado, e não por pouco — a seguinte é Sanford, com 36,3. Alugadas são 56,8 das unidades ocupadas, 11.852 de 20.871, contra 33,8 no condado. Então as superfícies são teto de corredor externo, caixa de escada, coluna de garagem coberta e abrigo de lixo, e quem decide é o síndico ou a administradora. Casa móvel quase não aparece: o ACS conta 20 na cidade inteira, menos que a própria margem de erro, contra 2,1 no condado; e o plano municipal 2030, com dados de janeiro de 2010, não registra parques nem loteamentos de casas pré-fabricadas dentro do limite, e sim uma concentração logo fora da borda norte.
Água de reúso em quase toda a cidade, em dias que o código define
O código municipal, seção 26-209, adotada em 2009, registra que o sistema de água de reúso abastece mais de 98 por cento de Altamonte Springs para irrigação. O Projeto APRICOT foi proposto em 1981 e a cidade o chama de primeiro do gênero no sudeste do país. A ligação é obrigatória, onde há rede, para lotes comerciais, de escritório, industriais, de armazenagem e multifamiliares do distrito de atendimento da concessionária municipal, e para loteamentos unifamiliares posteriores a 1 de janeiro de 1989; nas casas unifamiliares mais antigas é voluntária, com taxa de disponibilidade. A seção 26-211 define os dias: unifamiliar isolada, quarta e sábado nos endereços ímpares, quinta e domingo nos pares; multifamiliar com medidor central e usuários comerciais, mais as áreas comuns das comunidades unifamiliares e multifamiliares, só terça e sexta; ninguém entre 10 da manhã e 4 da tarde. Ou seja, num loteamento de casas isoladas a área comum corre num calendário diferente do das casas que ela cerca: muros da entrada, placa e calçadas comuns, terça e sexta. Diga para a gente quais são os seus dois dias: parede que levou aspersor há uma hora não é por onde se começa, e num condomínio ou num centro comercial o terreno inteiro corre nos mesmos dois dias.
O código manda varrer antes de lavar, e a calçada é do imóvel
A seção 26-160(b) torna ilegal lavar qualquer rua, prédio, calçada ou estacionamento, público ou privado, enquanto não forem retirados antes todos os detritos e sedimentos visíveis; se retirar não é viável, só pode ser lavada com aprovação por escrito do diretor de obras públicas. Não é exigência de alvará e lavar não é proibido: a seção 26-159 lista a lavagem a pressão de calçadas e prédios entre as atividades que não são tratadas como descarga ilícita, a menos que prejudique o sistema de drenagem pluvial da cidade ou descumpra a permissão dela. A seção 26-160(b) é a regra onde fica o seu prédio, e é assim que a gente trabalha: primeiro sai o material solto. Outros dois deveres ficam com o imóvel, não com a cidade: o FAQ da prefeitura coloca a lavagem a pressão da calçada com o dono do imóvel vizinho a ela, e o capítulo 12 dá 72 horas a partir de uma ordem de remoção de pichação antes de a cidade remover e cobrar do proprietário.
Um quinto do solo é comercial, e quase todo o varejo é anterior a 1990
O City Plan 2030 coloca o uso comercial e de escritório em 1.251,0 acres dos 6.169,5 da cidade — 20,3 por cento — com 297,5 vagos, e diz que Altamonte Springs está chegando ao fim do seu desenvolvimento. São números do avaliador de imóveis do condado de janeiro de 2010, então vale pegar o formato e não as casas decimais: cerca de um quinto da cidade é lugar onde as pessoas compram ou trabalham, e sobra pouco terreno livre. O mesmo plano inventaria 32 centros comerciais grandes que somam 4.827.747 pés quadrados de área locável bruta, 25 anteriores a 1990, e só o Altamonte Mall são 1.281.076, de 1974. Varejo dessa safra significa corredor coberto comprido, forro de marquise, concreto de entrada com anos de chiclete e pátio de serviço em uso enquanto é limpo, e por isso o horário para pedir é antes de as portas abrirem.
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